Esistono diverse tipologie di CONTRATTI DI LOCAZIONE, in base alla scelta effettuata si determinano degli adempimenti futuri da rispettare.
La prima grande differenza che bisogna evidenziare è tra i CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO e CONTRATTI DI LOCAZIONE COMMERCIALI.
ELEMENTI OBBLIGATORI DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE:
• nome dell’affittuario e del locatore;
• data di inizio e durata del contratto;
• identificazione del bene;
• prezzo del canone;
• aggiornamento ISTAT
DIVERSE TIPOLOGIE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Contratto ordinario a canone libero: la durata minima di questo canone d’affitto è di 4 anni rinnovabili per altri 4 anni in automatico. Trascorsi i primi 4 se il locatore non invia una lettera di disdetta, sei mesi prima della scadenza, il contratto si rinnova in automatico.
Contratto a canone concordato: la durata del contratto calmierato è di 3+2. Solitamente viene stipulato per andare incontro alle esigenze degli inquilini e quelle dei proprietari che beneficiano di incentivi fiscali(detrazione forfettaria del 5%; abbattimento del 30% canone Irpef; 30% di sconto sull’imposta di registro; 49,5% del canone annuale inserito nella dichiarazione dei redditi). Alla scadenza dei 3 anni il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni.
Contratto transitorio: può avere una durata massima di 18 mesi. Se alla scadenza del contratto esistono cause di transitorietà, l’inquilino e il locatore devono confermare la cosa con raccomandata prima della scadenza. Se invece queste vengono meno il contratto transitorio prevede che venga sostituito da uno a canone libero, con la durata di almeno 4 anni.
Contratto comodato uso: il locatore consegna ad un’altra persona un immobile, che potrà utilizzarlo per un tempo determinato.
Contratto transitorio per studenti: la durata del contratto può variare dai 6 ai 36 mesi e viene concesso ad uno studente fuori sede, che si trova a studiare presso un’università ubicata dove è collocato l’immobile.
REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Tutti i contratti di locazione devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario o dal proprietario, indipendentemente dal canone concordato. L’unico caso in cui non vige l’obbligo di registrazione è inerente ai contratti che non superano i 30 giorni nell’arco di un anno. La registrazione deve essere effettuata poi entro 30 giorni dalla data di stipula o decorrenza (se anteriore).
Per le locazioni tra privati di immobili abitativi, locati ad uso abitativo, si può anche ricorrere al regime facoltativo: la CEDOLARE SECCA che prevede il versamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo, dovute sul contratto di locazione.
REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE CON CEDOLARE SECCA
La cedolare secca è un regime facoltativo, che permette di pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Per i contratti sotto cedolare secca non vanno pagate le imposte di registro e di bollo, anche se questa non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Inoltre se si sceglie la cedolare secca non può essere richiesta, per la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto dal contratto.
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
AGGIORNAMENTO ISTAT PER CONTRATTO DI LOCAZIONE
Per quello che riguarda tutti i tipi di contratti di locazione, (con esclusione di quelli con regime di cedolare secca) i padroni di casa hanno la facoltà di chiedere l’aggiornamento Istat annuale. Si tratta di un aumento del canone in proporzione all’Indice FOI (relativo alle Famiglie di Operai e Impiegati).
Il contratto d’affitto deve chiarire in che misura dev’essere applicato. Infatti, se per le abitazioni vi è una completa discrezione (il rispettivo canone si può aggiornare in rapporto al 75% o anche del 100%) per quello che riguarda gli esercizi commerciale la percentuale è fissa al 75%
ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA - APE
Dal 24 dicembre 2014 non è più necessario allegare l' APE (ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA) al nuovo contratto di locazione per singole unità immobiliari. L'obbligo rimane solo per le locazioni di interi edifici, oltre che per i trasferimenti a titolo oneroso.
Per tutte le nuove locazioni, quelle cioè stipulate per la prima volta e fatta eccezione per quelle di durata complessiva inferiore a 30 giorni nell'arco dell'anno (non soggette a registrazione), resta il solo obbligo per il locatore di informare il proprio conduttore sulla PRESTAZIONE ENERGETICA del bene immobile oggetto della locazione, così come la si deduce del relativo attestato che in ogni caso deve essere messo a disposizione dell'inquilino ancor prima di concludere il contratto di locazione, cioè nel momento in cui iniziano le trattative dirette a concedere il godimento del bene (art. 6, c.2, D.Lgs 192/05 modificato dalla L. 90/13).
L'adempimento di tale obbligo deve essere documentato attraverso l'inserimento nel contratto di apposita clausola con cui il conduttore dà atto di avere ricevuto le informazioni e la documentazione circa la PRESTAZIONE ENERGETICA del bene locato (nuovo art. 6, c.3, D.Lgs. 192/05).
DOCUMENTI NECESSARI PER LA REGISTRAZIONE E LA STESURA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
• APE
• DOCUMENTI IDENTITA’ E CODICE FISCALE LOCATORE e LOCATARIO, permesso di soggiorno nel caso in cui una o ambedue le parti siano EXTRACOMUNITARI.
• VISURA CATASTALE DELL’IMMOBILE OGGETTO DEL CONTRATTO (può essere anche effettuata direttamente dallo studio in caso di necessità)
• IMPORTO DEL CANONE annuale d’affitto e delle spese.
• Numero di mensilità per la CAUZIONE (massimo 3)
• Scelta della CEDOLARE SECCA in caso di LOCAZIONI ABITATIVE
• IBAN del LOCATORE nel caso in cui non si opti per la cedolare secca